Realkredite

Definition

Langfristige Kredite (mindestens 4 Jahre Laufzeit) zur Finanzierung von Uimmobilien und großen Investitionsgütern. Die Sicherstellung geschieht durch Grundpfandrechte auf dem Eigentum des Kreditnehmers oder eines Dritten.

Wesentliche Merkmale

·         Grundpfandrechtliche Sicherstellung

·         Mindestlaufzeit 4 Jahre

·         Vorrangig für Immobilienfinanzierung

·         Keine Verbriefung der Forderungen

·         Tilgung als Raten- oder Festdarlehen

·         Kündigung des Schuldners nach Ablauf der Zinsbindungsfrist

·         Kündigung des Gläubigers nach vertragswidrigem Verhalten

·         Zinsanpassung während der Laufzeit

·         Sicherstellung durch Eintragung ins Grundbuch

Grundbuch

Definition

Langfristige Kredite zur Finanzierung von Immobilien oder großen Investitionsprojekten. Die Sicherheit erfolgt über das Grundpfandrecht auf das Eigentum der Kreditnehmers oder eines Dritten.

Wesentliche Merkmale

·         Grundpfandrechtliche Sicherstellung

·         Mindestlaufzeit von 4 Jahren

·         Vorrangig für Immobilien

·         Keine Verbriefung der Forderung des Kreditgebers

·         Tilgung je nach Verwendungszweck als Festdarlehen oder Ratendarlehen

·         Auszahlung je nach Baufortschritt

·         Kündigungsrecht des Schuldners oft erst ab Zinsbindungsfrist

·         Kündigungsrecht  des Gläubigers nur bei Vertragsbruch

·         Zinsanpassung während der Laufzeit

Beleihungswert und Beleihungsgrenze

Bonität und Volumen hängen unmittelbar mit der dinglichen Sicherstellung zusammen. Das Sicherheitspotential richtet sich nach dem Beleihungswert des Eigentums.

Beleihungswert

·         Ausgangswert für die Kreditvergabe der Bank

·         Bei der Ermittlung des Wertes werden Abschläge für die Nutzung (gewerblich oder wohnungswirtschaftlich) vorgenommen

o        Gewerblich 50-80%

o        Gemischt 20-50%

o        Wohnungswirtschaftlich 20%

·         Berücksichtigung des Verkaufswertverfalls durch zwei Methoden

o        Abschlagsmethode (prozentuale Berechnung/Abzug)

o        Bauindexmethode (Multiplikation mit Faktoren aus einer bekannten Liste)

·         Sachwert ist der Wert des Bodens und des Bauwerkes (Wertminderung bei Altbauten)

·         Ertragswert ist der Wert das Produkt aus Mietrohertrag und Bewirtschaftungskosten (Berücksichtigung durch Prozentsatz 6-10%)
Eine Kapitalisierung der antizipierten Einnahmen entspricht dem Ertragswert.

·         Falls:

o        Ertragswert > Sachwert => Beleihungswert

o        Ertragswert < Sachwert => Beleihungswert = [Ertragswert + Sachwert]/2

·          

Beleihungsgrenze

·         Obergrenze des Kredites der Bank (Liegt unter dem Beleihungswert des Eigentums)

·         Bei Banken 60% und bei Versicherungen 40% des Beleihungswertes

Beleihungsraum

·         kann erstrangig, zweitrangig und nachrangig ausgefüllt werden

Verkehrswert

·         entspricht dem gewöhnlichen Geschäftswert des Eigentums

·         stichtagsbezogener Wert ohne Berücksichtigung der individuellen Verhältnisse

Kritik

·         Unterschiedliche Berücksichtigung der Determinanten (ungerechte Bewertung der Kapitalnehmer)

·         Abschlagsmethode oder Bauindexmethode ???

·         Überhöhtes Sicherheitsbedürfnis der Banken

·         Scheu vor gewerblichen Risiken

·         Benachteiligung der Unternehmen, die kein ausreichendes Sicherheitspotential haben